주택법

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추진위원회와 시행대행사

  • 1. 토지계약 실무(토지 선정 및 80% 사용권 확보)

  • 추진위원회는 단계에서 제일 중요한 업무는 토지매매계약을 체결입니다. 전체 토지 95% 이상 매입 시 매매대금 지급하는 것으로 해야 주택조합사업의 리스크를 줄일 수 있습니다. 잔금 지급일은 조합원 모집상황에 따라 가급적 늦출 필요가 있고, 조합설립 인가 후에 지급하기도 합니다. 지주 조합원 부지에 대해서는 신탁등기를 하는 것이 바람직하며,(표준규약 제46조는 신탁등기 의무화를 규정), 조합설립인가 후에는 매수자를 임의단체(또는 대행사)에서 조합으로 변경하는 조항을 매매계약서에 필수적으로 기재해야 합니다. 조합설립인가를 신청하려면, 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류를 인가권자에게 제출해야 하므로 토지사용승낙서를 매매계약체결 시 함께 징구하는 것이 좋습니다.

  • 2. 시공사 선정업무

  • 도시정비법은 조합설립 후 시공자를 경쟁입찰을 통해 선정하도록 규정하고 있지만(도시정비법 제29조), 주택법은 리모델링조합을 제외하고는 시공사 선정에 관한 제한 규정이 없습니다[리모델링조합의 경우 시공사는 조합 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회에서 경쟁입찰로 선정해야합니다(주택법 제66조)]. 추진위원회 단계에서 시공사를 선정하였다면, 조합설립이후 시공사에 대해 다시 총회의결을 받아야 합니다.

  • 3. 업무대행자 선정

  • 법률적으로는 주택조합이 건축주가 되어 행정용역사인 업무대행사를 선정하고, 공사도급업체인 시공사를 선정하여야 하지만, 현실적으로 시공사와 대행사가 주택조합사업을 주도적으로 진행하고 있습니다.
    추진위원회 단계에서 추진한 주택조합 사업이 제대로 진행되지 않은 경우, 시행대행사 임직원의 민•형사상 책임이 문제됩니다. 실무적으로 1차 조합원이 납부한 분담금의 사용내역에 관한 형사문제(업무상 횡령 또는 배임의 형사문제)가 많이 발생합니다.

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