재개발·재건축

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매도청구
  • 매도청구권이란 사업시행자가 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 및 조합설립에 동의할 자격이 없는 자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리로서, 정비사업 중 재건축사업에만 인정되는 제도입니다.
    강제가입제를 취하고 있는 재개발사업 등에서는 당해 사업구역 내 토지등소유자 모두 강제로 조합에 가입하여 사업에 참여하게 되므로 매도청구의 필요성이 없지만, 임의가입제를 취하고 있는 재건축사업에서는 정비사업의 지연을 방지하기 위하여 사업시행자에게 조합원이 아닌 자의 토지 및 건축물에 대한소유권을 취득할 수 있도록 매도청구권을 부여하고 있습니다.

  • 1. 최고절차

    가. 유효한 재건축조합 설립동의의 존재 매도청구권을 행사하기 위하여서는 도시정비법 제39조 에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 에 따른 최고절차를 거칠 것이 필요한데, 이는 유효한 재건축조합설립 동의와 인가가 존재할 것을 전제로 합니다. 조합설립결의에 하자가 있는 경우 이를 이유로 매도청구권이 발생하지 않는다고 항변할 수 있습니다.
    조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 대한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받은 경우, 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있습니다.
    나. 최고의 필요 여부 및 상대방 주택단지 내에 건축물이나 토지만을 소유하는 등의 사유로 처음부터 조합설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 자에 대한 매도청구권의 행사를 위한 최고절차는 필요 없습니다. 다만 판례는 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 재건축조합이 조합설립인가를 받기 위해서는 구 도시정비법 제16조 제3항 에 따라 ‘주택단지가 아닌 지역’ 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자 등의 동의를 얻어야한다고 판시하고 있습니다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다82374 판결).
    따라서 이러한 자에 대하여 매도청구를 함에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 집합건물법 제48조 제1항 에서 정한 최고 절차를 거쳐야 합니다.
    최고의 상대방으로서 승계인은 포괄승계인뿐만 아니라 특정승계인도 포함됩니다. 토지 등이 공유인 경우에 공유자들에 대한 최고는 공유자 전원에게 하여야 합니다. 다. 회답기간 최고를 받은 토지등소유자는 그 최고수령일로부터 2개월 이내에 참가할 것인지를 회답하여야 하고(집합건물법 48조 2항), 그 기간 내에 회답하지 아니한 토지등소유자는 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 봅니다(같은 조 3항). 2개월의 회답기간은 재건축에 반대한 자를 위하여 설정된 이른바 ‘재고기간’ 또는 ‘숙려기간’으로서 이를 연장하는 것은 가능해도 단축하는 것은 불가능합니다. 따라서 최고서 상의 회답기간이 최고서 수령일부터 2개월 이내인 경우 그 기간은 특별한 구속력을 가지지 아니합니다. 한편 최고에 대하여 회답기간 내에 재건축참가의 뜻을 회답하지 아니한 토지등소유자가 회답기간 경과 후에, 나아가 매도청구권행사에 기한 소송 계속 중에 번의하여 일방적 의사표시로 재건축에 참가할 수 있습니다(대법원 2002. 3. 11.자 2002그12 결정).

  • 2. 회답기간 만료 전의 매도청구권 행사

    판례는 재건축조합이 조합설립에 동의하지 않는 자에게 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하면서 그 소장 부본에 재건축 참여 여부에 대한 회답 최고서를 첨부한 사안에서, 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 최고를 한 이상, 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참가할 것을 정지조건으로, 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다고 하여 정지조건부 매도청구권의 행사를 인정하고 있습니다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결).

    3. 행사의 효과 및 시가의 산정

    매도청구권의 목적물은 재건축불참자의 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리이고, 매도청구권의 성질은 형성권입니다. 따라서 매도청구권 행사의 의사표시가 상대방에게 도달하면 상대방의 승낙을 기다리지 않고 곧바로 목적물에 관하여 시가에 따른 매매계약이 성립한 것으로 의제됩니다. 다만 소유권은 이전등기를 경료한 때에 이전됩니다.
    매매계약의 성립시점은 보통 매도청구의 의사표시가 재건축불참자에게 도달한 날이고 재판상 행사할 때는 매도청구권행사의 의사표시가 담긴 소장 또는 준비서면이 상대방에게 송달된 날입니다.
    매도청구권은 시가에 따라 매도할 것을 청구하는 것이 그 권리의 본질인 이상(집합건물법 48조 4항) 시가의 결정이 필수적입니다. 다만 시가는 객관적으로 정해질 것이기 때문에 매도청구권행사에 맞춰 구체적인 가격을 표시할 필요는 없고, 적정한 시가에 따라 매도하라는 취지를 통지하면 족하며, 그 시가는 재판절차에서 감정 등을 통해서 밝혀지게 됩니다.
    주택재건축사업에 있어서 매도청구권의 행사 시의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말합니다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결).

  • 4. 재건축 지연에 따른 환매청구권

    재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 매도청구권의 행사에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있습니다(집합건물법 48조 6항).
    그러나 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 환매청구권이 인정되지 아니하는데( 집합건물법 48조 6항 ), ‘정당한 사유’에는 토지등소유자에 대한 매도청구가 있었음에도 매도청구를 받은 자가 건물의 명도를 거부하여 소송이 되어 있는 경우, 토지 등의 임차인이 재건축을 위한 퇴거를 요구받고서도 이를 다투며 소송을 하고 있는 경우 등이 있습니다. 다만 조합이 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우, 재건축불참자는 환매청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 환매청구권의 행사기간은 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지입니다(집합건물법 48조 7항).

  • 5. 현금청산자(조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 분양계약을 체결하지 아니한 경우의 매도청구권 문제)

    도시정비법 제39조의 매도청구권은 원칙적으로 재건축조합설립에 동의하지 않았거나 조합원 자격을 갖추지 못한 토지등소유자에 대하여 행사할 수 있습니다. 그런데 제6장 제4절 ‘현금청산’에 관한 설명에서 보듯이 조합설립에 동의하였으나 분양신청을 하지 않아 도시정비법 제47조에 의하여 현금청산자가 된 조합원에 대하여는 재건축조합이 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결).
    나아가 현금청산자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날은 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음 날’이므로, 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 같은 법 제39조에서 준용하는 집합건물법 제48조가 적용되지 않습니다. 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대하여 판례는, ‘조합원이 관리처분계획인가 후 30일 이내에 분양계약을 체결하지 않은 경우 현금청산한다’는 취지의 정관 조항을 둔 사안에서, 위 정관이 유효함을 전제로 판시하고 있는바, 이와 같이 정관에 현금청산을 할 수 있다는 규정이 있다면 분양계약을 체결하지 아니하여 현금청산자가 된 조합원에 대하여 도시정비법 제39조를 준용하여 매도청구권을 행사할 수 있습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2010다71141 판결).

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