재개발·재건축

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조합의 설립

1. 조합설립추진위원회

  • 추진위원회는 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무 등 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무를 수행하고, 조합이 설립되면 추진위원회가 행한 업무를 조합총회에 보고하고 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련 서류를 조합 설립의 인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계합니다.
    추진위원회는 조합설립인가 신청권이 있고(법 16조 1, 2항), 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합에 포괄승계되며(법 15조 4항), 주택재개발사업의 경우 정비구역 내의
  • 토지등소유자는 당연히 그 조합의 조합원이 되고(법 19조 1항 ), 도시정비법 제13조 제1항, 제2항 의 취지에 따르면 하나의 정비구역 안에서 추진위원회가 복수로 승인되어서는 안 되는 등 도시정비법은 추진위원회에 대하여 특별한 법적 지위를 인정하고 있습니다.
    구성승인을 받은 추진위원회는, ①정비사업전문관리업자의 선정, ②설계자의 선정 및 변경, ③ 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, ④조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, ⑤그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무를 수행합니다(법 14조 1항).

2. 정비사업조합

정비구역 지정 → 추진위원회 구성승인 → 법정 정족수의 토지등소유자 동의 → 창립총회 → 추진위원회 인가신청 → 시장・군수의 인가 → 30일 이내의 등기
  • 정비사업조합이란 정비구역 안의 토지 소유자 및 건축물 소유자의 일정 수 이상의 동의를 받아 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하는 정비사업을 시행하기 위하여 시장·군수의 인가를 거쳐 등기함으로써 설립되는 법인입니다(법 1, 16, 18조).
    조합설립인가를 받기 위해서, 추진위원회는 재개발사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를, 재건축사업의 경우 집합건물법 제47조 제1항 및 제2항 의 규정에 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다(법 16조 1항 내지 3항).
  • 다만, 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 도시정비법 제16조 제1항부터 제3항까지에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 보되, 제16조 에 따른 조합설립인가신청 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니합니다.
    토지등소유자의 동의는 ①건설되는 건축물의 설계의 개요, ②공사비 등 정비사업에 드는 비용, ③그 비용의 분담에 관한 사항, ④사업 완료 후의 소유권 귀속에 관한 사항, ⑤조합정관 등이 기재된 국토교통부령으로 정하는 동의서에, 토지등 소유자의 지장을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 합니다(법 17조 1항, 시행령 26조 1, 2항).

3. 조합설립과 관련한 쟁송

항고소송 조합설립인가를 설권적 처분으로 볼 경우 조합설립 동의는 조합설립인가처분의 요건에 불과하므로 조합설립 동의의 하자를 이유로 조합설립의 효력을 다투는 주된 방법은 관할 행정청을 상대로 한 조합설립인가처분의 취소 또는 무효 확인 청구 소송이 됩니다.
원고적격 조합 설립에 동의하지 않은 정비구역 내 토지등소유자는 행정청을 상대로 설립승인처분이 승인의 요건을 갖추지 못하였음을 주장하며 항고소송을 제기할 원고 적격이 있습니다. 그러나 조합 설립에 동의하거나 동의가 의제되는 토지등소유자는 특별한 사정이 없는 한 조합설립인가처분의 효력을 다툴 법률상 이익이 없습니다.
하자의 치유 조합설립인가처분을 설권적 처분으로 보면서 조합설립동의를 인가요건으로 보는 이상 하자 있는 조합설립인가처분의 경우 원칙적으로 하자의 치유가 허용되지 않습니다. 하자의 치유를 인정한다면 하자치유를 예상하여 토지등소유자의 철회권 등을 제한하기 위해 불완전한 상태에서 조합설립인가 신청을 하는 등으로 악용될 여지가 있다는 점에서도 하자의 치유는 원칙적으로 허용되지 않는다고 보아야 합니다.
조합설립인가와
변경인가		 변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 모두 갖춘 것이라면, 종전 처분과 변경처분이 병존하는 것이 아니라 새로운 조합설립인가처분으로 볼 수 있습니다. 즉 형식상 변경인가처분이지만 실질적으로 새로운 조합설립인가처분이라면, 변경인가처분에 의하여 종전 조합설립인가처분은 직권취소된 것으로 볼 수 있습니다.
판례는 조합설립인가에 필요한 ‘실체적·절차적 요건’을 모두 갖추고 조합설립변경인가처분을 받은 경우 이는 새로운 조합설립인가처분으로 효력이 있다는 입장입니다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다34146 판결).
변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로 요건과 절차를 거쳤다고 하더라도, 당초 인가처분의 유효를 전제로 후속 행위가 있었다면 당초 인가처분의 무효확인을 구할 소의 이익이 소멸한다고 할 수 없습니다. 판례는 당초 조합설립인가처분의 유효를 전제로 당해 주택재건축사업조합이 매도청구권행사, 시공자 선정에 관한 총회 결의, 사업시행계획의 수립, 관리처분계획의 수립 등과 같은 후속 행위를 하였다면 당초 조합설립인가처분이 무효로 확인되거나 취소될 경우 그것이 유효하게 존재하는 것을 전제로 이루어진 위와 같은 후속 행위 역시 소급하여 효력을 상실하게 되므로, 특별한 사정이 없는 한 조합설립변경인가가 있다고 하여 당초 조합설립인가처분의 무효확인을 구할 소의 이익이 소멸된다고 볼 수는 없다는 입장입니다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두25107 판결).

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