재개발·재건축

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조합원·정관·조합원총회 등

1. 조합원

  • 재개발사업의 경우에는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 당연히 조합원으로 됨으로써 그 가입이 강제됩니다.
    판례는, 재개발조합이 재결신청을 하고, 토지수용위원회가 이에 기하여 금전보상의 재결을 하여 그 재결이 확정되면, 토지 및 건물을 수용당한 조합원은 토지 및 건물에 대한 소유권을 상실하고, 재개발조합의 조합원 지위도 상실하게 된다고 판시하였습니다.
    반면 재건축사업의 경우에는 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 또는 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택과 부대·복리시설 및 그 부속 토지의 소유자로서 재건축사업에 동의한 자에 한하여 조합원의 지위를 가지게 됩니다. 재건축조합의 조합원 중 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에
  • 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원의 지위를 상실하게 됩니다. 조합원은 종전 토지나 건축물의 소유권을 양도할 수 있고 그에 따라 조합원의 지위 내지 권리·의무도 당연히 이전·승계됩니다.
    조합원은 ①관리처분계획에서 정한 주택 등의 분양청구권, ②총회의 출석권, 발언권 및 의결권, ③임원의 선임권 및 피선임권, ④대의원의 선출권 및 피선출권, ⑤손실보상 및 손해배상청구권 등의 권리를 가지고, ①정비사업비, 청산금, 부과금 등의 비용납부의무, ②사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무, ③관계 법령 및 정관, 총회 의결사항 준수의무, ④조합원 소유의 토지와 건물 등의 현물출자의무 등을 부담합니다.

  • 2. 정관

    가. 정관의 내용 조합은 다음 각 호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다(법 20조 ).
    1. 조합의 명칭 및 주소 2. 조합원의 자격에 관한 사항 3. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 4. 정비사업 예정구역의 위치 및 면적 5. 조합의 임원의 수 및 업무의 범위 6. 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항 7. 대의원의 수, 의결방법, 선임방법 및 선임절차 8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계 9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법 10. 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 11. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 11의2. 현금청산자에 대한 이자 지급에 관한 사항 12. 정비사업비의 부담시기 및 절차 13. 정비사업이 종결된 때의 청산절차 14. 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차 15. 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 16. 정관의 변경절차 17. 그 밖에 정비사업의 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
    나. 정관의 변경 조합이 정관을 변경하고자 하는 경우에는 총회를 개최하여 조합원 과반수(위 사항 중 제2, 3, 4호·제8호·제12호 또는 제15호의 경우에는 3분의 2 이상)의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 합니다. 다만 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 도시정비법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장·군수에게 신고하여야 합니다.

  • 3. 임원

    조합은 임원으로 조합장, 이사, 감사를 두는데, 조합장은 조합을 대표하고 총회 또는 대의원회의 장이 됩니다(법 21조 1항, 22조 1항). 조합의 임원은 총회의 의결로 선임합니다. 임기가 만료되거나 사임한 임원이라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 후임자가 선임될 때까지 직무를 계속 수행할 수 있습니다.
    조합임원의 해임은 총회의 의결로 할 수 있으나, 조합장이 총회를 개최하지 않는 경우 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있습니다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 대행합니다(법 23조 4항).

4. 조합원총회

소집권자 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 두어야 하는데, 조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 총회를 소집한다(법 24조 2항). 해임의 경우 앞서 본 것과 같은 예외 규정을 두고 있습니다.
결의사항 정관의 변경, 자금의 차입, 비용의 조달, 정비사업비의 사용, 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약, 시공자·설계자 또는 감정평가업자(재개발사업은 제외한다)의 선정 및 변경, 정비사업전문 관리업자의 선정 및 변경, 조합임원의 선임 및 해임, 정비사업비의 조합원별 분담내역, 사업시행계획서 및 관리처분계획의 수립 및 변경, 청산금 징수·지급 등이 될 것이다(법 24조 3항).
소집절차·시기 및 의결방법 도시정비법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 일반적으로 정관에서 정한 소집절차·시기 및 의결방법(정족수 등)을 따릅니다.
사업시행계획서 및 관리처분계획의 수립 및 변경의 경우 조합원 과반수의 동의를 받아야 하고(법 24조 3, 6항, 사업시행계획서의 경우 2012. 2. 1. 개정으로 요건 강화), 정비사업비가 10% 이상 증가하는 경우 조합원 3분의 2 이상 동의를 받아야 합니다(2012. 2. 1. 신설로 요건 강화). 정족수와 관련하여 판례는, 도시정비법에 의한 재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경 절차를 거쳐야 하는 ‘시공자와의 계약서에 포함될 내용’에 관한 안건을 총회에 상정하여 의결하는 경우, 그 계약서에 포함될 내용이 당초의 재건축결의시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 것인 때에는, 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 할지라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 도시정비법의 규정을 유추적용하여 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봄이 상당하나, 물가의 변동 등 건축 경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 건축비용의 계산액을 변경하는 것은 당초의 재건축결의의 내용을 변경하는 것에 해당하지 않는다고 할 것이라고 판시하였습니다(대법원 2010. 4. 15. 선고 2009다54591 판결).

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